2016年底，倫敦新建的 Condo 平均價格約在 10-20 萬加幣之間、Townhouse平均價格約在 25-40 萬加幣，獨棟的房屋約在 35 萬以上(老屋約 25 萬起跳)、依造房屋條件價格可以膨脹到無窮大。
雖然 2016 年房市很熱絡 (倫敦住戶約十萬戶，2016年成交數量約落在一萬戶左右)，但是這個時間點的倫敦整體而言房價基本上還算合理。
加拿大對於新移民的購屋條件其實挺寬鬆的，每位五年內的新移民每人可以有權利購買兩套房；購屋時只要能夠提出 35% 首付，基本上銀行放款的條件挺寬鬆的、也沒有工作或收入的條件限制。
但是，購屋的過程卻是重重關卡！
上網搜尋加拿大的房屋分類，很容易就會知道房屋分類的資訊、所以在這裡就不浪費時間再去分類房屋囉。
但是購買房屋前，要先問清楚管理費用...有些社區是會收管理費用的，所以購屋之前一定要先問清楚；因為管理費用可能包含房屋外觀的維護、屋頂維修、水費、草皮跟馬路維護、冬天剷雪，每個月可以高達幾百塊錢加幣，沒有問清楚可能會大失血的。
先跳過房屋分類跟管理費問題，來說說首次購屋可能會遇到的問題吧。
首先，是搜尋標的。
第一步的功課當然就是上網搜尋空屋，可以參考以下網址：
可以條件搜尋，當然也可以輸入郵遞區號、直接搜尋附近的空屋。
這個網站看似很方便，但是實際操作時卻有一些難以克服的困難...
例如，已經被其他買家或仲介鎖定的房子並不會在網頁上顯示，被鎖定之後是不能進入看屋的，必須確認其他買家或仲介沒有成交才會開房讓其他買家看屋、很容易白跑一趟。
事實上，我們一開始選定的 10 個房子就有 8 個房子是已經被鎖定的；還有一些房子根本已經售出了，但是網站上還沒有更新資訊。
想要知道第一手的資訊，恐怕還是得要乖乖找房屋仲介。
哪些房子已經售出？哪些房子已經被鎖定？
房屋仲介使用的系統會有即時更新的資訊，沒有仲介的幫忙、真的很難在地產熱絡的地區找到房子。
對於買家來說，找仲介並不需要付擔任何仲介費、仲介費用的來源主要是由賣家支付。
優點除了不用付仲介費用之外，仲介還可以協助律師、貸款等相關資訊的提供，甚至一些基礎的法律規範跟房屋維護費用也可以跟仲介做初步的質詢。
缺點是...如果地產很熱絡，找仲介去談、賣家仲介有時候會很不樂意、甚至態度不會太好，畢竟憑空冒出來的買價仲介會瓜分掉他的原本的仲介費用；我們去看房子，賣家仲介就直接告訴我們 「如果你們不找仲介，價格上或許還有討論空間。」
但是，根據我個人的觀察 「這是不太可能的」，賣方仲介的話還是聽一半就好了！
如果這個地區地產夠熱，不管是自己談還是仲介談、對方都不會給你議價空間的...能賺他為什麼不賺？反而容易因為對當地法規或市場不熟而落入買賣陷阱裡。
當我們去看房之後，隔了兩天、對方就把房價上調了一萬加幣(約25萬台幣)；在這種市場之下，難道賣家仲介真的會允許議價嗎？
我們鎖定的是一個預售屋的案子，過程中越談價格越高、後來索性就不談了，直接找仲介去訂購跟處理文件。
與其平白無故地看著對方坐地起價，倒不如讓別人來賺這筆錢；既不用自己出錢，又可以有人一起討論、並分擔繁瑣文件的閱讀負擔。
再過一個星期之後，對方仲介就開始想盡辦法要逼我們退訂...我們也跟一些看房的人聊了一下，發現賣方仲介又把房價上調了一萬加幣。
緊接著就是談客變。
跟加拿大人做生意風險其實還挺大的，因為他們很善於口頭承諾；大家普遍都誤認為加拿大人會遵守信任原則，但是當你要求他們寫下書面承諾時，他們會開始長篇大論、這時候要更堅持要求書面。
例如我們希望將電爐換成瓦斯爐，對方立刻承諾沒有問題；之後談到天然氣怎麼牽管到廚房，對方仲介就開始扯成本問題跟施工問題、總不能讓我換成瓦斯爐後沒有天然氣可以用吧？
而且瓦斯爐的抽油煙機，以及油煙管路尺寸根本都沒有列進對方的想法之中。
這讓我的敏感神經一下子就打開了，立刻要求對方仲介列出天然氣牽管費用、抽油煙機的抽力、油煙管路的尺寸...果不其然，一下子問題就出來了。
華人用的抽油煙機抽力要求起碼要 600 CFM，但是原本建商配的抽油煙機抽力只有 200 CFM、更糟糕的是油煙排氣管路只有 4 吋；
在一陣協商後，建商同意更換成櫻花牌的抽油煙機，但是油煙管路從 4 吋換成 6 吋要加收我 100 加幣。
當然還有很多有關內部的細節，就一起討論、一併決定；討論完後，立即請對方把內容寫進合約裡面！
最後是交屋時間，畢竟合約有簽訂交屋時間；但是當我們要請對方提出進度表時、對方仲介不願意提出明確工程進度也不願意保證完工時間，又一次希望我們能夠退訂。
這時候只好詢問律師，律師告訴我們...加拿大的法律保障建商可以有三次工程延誤的緩衝期，第一次是120天、第二次是120天、第三次是245天，也就是總共可以延緩交屋日期達 16 個月。
建商只要在合約的交屋日期後的 16 個月內交屋，基本上他們就不算是違背合約；而且工程延誤同意書會跟房屋保固綁在一起，如果你不同意建商列出的延誤日期、就會同時失去房屋的保固，這點律師也沒有辦法提出解決方案。
工程延誤過程中，得要自己去找住的地方，建商是不會提供任何補償計畫的！
銀行貸款部分，如果建商工程延誤、也會收到銀行的罰款跟利息懲罰，算是補償銀行的損失，這真的對消費者很不公平。
我曾經要求銀行去找建商的仲介要工程進度表，結果銀行告訴我、對方不肯提供。
房屋仲介跟律師告訴我，想要避開這樣的風險、直接買二手屋就可以避開這樣的風險，這是加拿大人專屬的特殊邏輯...問題是，市場不斷飆漲的情況下、去哪裡找適合自己的二手屋呢？
這樣的不合理性，老加拿大人或者老移民普遍會覺得「 安省法規就是這樣啊」，他們已經習慣了、而且並不會認為這樣的規範有甚麼問題！
甚至連房屋仲介、律師都認為安省法規行之有年，我們並沒有太多可以抗議的空間；可見這樣的不合理是一個共犯結構，而且這樣的法規非常落伍不人性！
我跟當地的加拿大年輕人聊天時，這些年輕人也認為這違反合約精神、應該視同一種詐欺行為...
但是老加拿大人跟老移民們並不這麼認為，可見習慣真的很可怕！
曾經有年輕朋友說「加拿大40、50 歲的老移民經常比台灣七八十歲的老人家還頑固」。
加拿大是個保守的國家，當很多的不合理變成理所當然、這樣的不合理就會變成一種退步的象徵；所以我曾經聽過加拿大朋友說 This country is good enough, we don't need to be better，事實上加拿大每一年接納很多的移民、但是人口非但沒有明顯增長而且還在不斷地流失中。
很多剛到加國的朋友會上 FB 或論壇詢問，通常會被酸民洗臉；所以我很少會跟老移民們討論太多在加國遇到的事情，我會把這些不合理跟律師、仲介、或者顧問討論，如果有機會跟政府單位的人員對話時也會再提出來。
如果這些都沒有用，那只好期望未來自己夠強大、能夠有機會讓自己的生活環境稍微過得更好一點。
回過頭來說工程延誤問題，其實建商可以在一開始就把工程延誤時間併入計算，再計算出他們認為合理的交屋期；而不是先在合約先簽訂一個交屋日期後再主張工程延誤的緩衝時間。
相較之下，台灣相關的建築規範、消費者保護跟履約保證真的是很先進。
怎樣避免這樣的工程延誤呢？
實際上，就算你問建商正確的交屋日期、建商也不一定會回答；我們就嘗試透過仲介跟建商交涉很多次，建商壓根就不願意回答我們交屋日期。
恐怕只能自己勤勞一點去監工、多打聽、多跟工人聊聊、多催促一下銷售人員。
有些房子即使延誤了，在交屋之前也可以允許住戶先搬進去、事後再補交屋手續；但是並不是所有建商都這麼好說話，很多時候、即使到了最後一周建商也不願意脫口告訴你會不會延誤。
還有，在這個地方、同一個建案並不會是由同一個建商完成的；一個建案會由許多建商包下，然後每個建商各自發包、各自完成，最後再統一由一個仲介公司銷售。
所以到工地巡視一下就會發現，不同區塊、從打地基開始就是不同的施工模式..有的採用筏式基礎、有的採用獨立基腳，切得一塊一塊的，只是完工後的外型雷同罷了。
自己的房子究竟是由哪個建商施工的，恐怕得要仔細詢問銷售仲介才會知道囉。
加國的房屋其實並不先進，除了地基之外、主要就是木頭建築，因為沒有地震的威脅、所以房子並不會經過結構技師的計算跟審核。
有些包商興建過程會把房子包起來、防止木頭淋濕，有些包商不會；淋濕的木頭曬乾後，容易脫水硬化、或者裂開，很多樓梯或木頭表面用幾個月後會出現裂縫大概就是這個因素吧。
想要確保自己房子的品質，最好自己去巡視工地，看看管線分布跟施工過程；有個朋友說他們家的油煙管路剛好在主臥下方、所以主臥經常瀰漫著一股食物的味道。
很多東西在施工過程就可以提出，等到施工完成後要再變更、就是價格問題了，加國的人工非常的貴啊。
加國抽油煙機一般是120-160CFM、電爐配四吋管線，但是台灣的習慣是500CFM以上的抽油煙機、瓦斯爐配六吋管線，施工過程要把天然氣拉進廚房、變更管徑跟配備只需要多花幾百塊材料費；如果等到完工後，那就是很大的工程了。
合成板材的木地板價格就是幾百塊加幣，但是加上鋪設的人工、那就是兩三千塊加幣的事情了！
如果房子遇到問題，要盡全力跟建商周旋、因為建商都會說其他人沒有問題。
加設屋頂鋪設有問題，可能只有一戶有問題嗎？
最後出現的狀況就是滲水，會發現下雨天、頂樓有局部地毯總是濕濕的！
我們跟鄰居討論後，發現足足有16戶出現同樣問題，最後聯合請建商來重新鋪設屋頂、連同地毯一起更換掉。
還有一些人窗戶無法關閉，真的無法想像在零下 20 度的氣候窗戶無法關閉是怎樣的慘狀！
建商來維修他們的窗戶時，我就請建商順便把我的窗戶外框補防水；越來越多人整合起來，建商就得整區一起補強。
也因為太多東西需要補強，二期交屋被延後了整整三個月！
最後，分享一些照片吧！
上面兩張是地基的照片，同一塊土地上、左右兩邊的地基是不一樣的，可以判斷是不同建商的作品吧！！！
(上面的照片是連續基礎，下方右側是筏式基礎)
上面這張照片是車庫位置。
上面照片這是地下室的位置！
這是樓梯部分，其實樓梯挺窄的；未來如果要換冰箱或大型家電，真的不知道該怎樣搬運？
上面三張照片可以很清楚看到隔間牆以及電線的配置方式。
隔間牆塞上隔熱棉，最後再封上木板；電線從木頭中間穿過，然後把插座鎖在木頭支柱上。
電燈配置如上圖，所有電燈都是利用金屬支架鎖在木頭上。
主臥浴缸是整座搬運上來直接塞進浴室裡，再封上然後防水。
每層樓的上方可以看到空調配管，廚房的上方還有油煙的管路，最後用封板修飾起來。
加國房子交屋並不像台灣是一批建好，然後同時交屋。
通常都是相連的幾個房子蓋好就交屋了，所以住戶有可能在未來的半年或一年都還是住在工地裡面、因為前後左右的房子可能都還在施工；馬路雖然很泥濘，但是管理費還是得付。
我們是第二批交屋的，情況也沒有好到哪裡去...未來一年，我們恐怕得要住在工地裡、讓我們的車子跟工程車成為好朋友吧。
(看得出來照片盡頭那戶已經蓋好交屋了嗎？四周的房子都還在蓋，正前方的房子才剛開始打地基、而且他的車道還沒有鋪設，車子進出會讓車庫沾上很多泥巴啊！)
收到建商的交屋通知是在「交屋日的前兩天」，收到通知後隔天要立刻趕到律師樓；主要就是文件簽名、繳交銀行匯票 (Bank Draft；頭期款跟律師的費用)，在僅剩的一天時間內還要想辦法搞定房屋保險、需要跟保險公司談保險內容、估價、房屋細節、貸款細節，時間上真的很倉促。
交屋當天，廚房的檯面還沒有鋪上、浴室沒有洗手台跟水龍頭、儲藏室沒有天花板、車道跟草皮還沒有鋪設；更糟糕的是市政府的使用執照還沒有批准。
車道跟草皮因為涉及市政府的審核問題，日期很難預料、也不會造成居住上的問題；但是廚房沒有檯面根本沒辦法做飯、浴室沒有水槽跟水龍頭也很誇張，最後只好跟律師申訴，協議延後交屋。
雖然延後交屋，但是銀行的貸款已經開始計算日期了、只好商請律師去跟建商抗議；畢竟交屋日期是建商自己定的，而且我們是在交屋日前兩天才接到通知、根本沒有反應時間。
有機會再來好好描述交屋的部分~~~
(廚房的所有檯面都還沒有出現，左圖；右圖是儲藏室的天花板，交屋日還在施工)
(浴室的水龍頭跟洗手台還沒出現，左圖；右圖是房屋外觀，台階暫時用木板替代、車道還沒有填土、草皮需要等市政府核准才能開始鋪設草皮)
蓋好後也可能會出現奇怪格局的房子，例如樓梯剛好立在客廳的正中央、房子就這樣被切成了東西南北四塊，從樓上往下看那種感覺就像是四個走道圍著樓梯、在空間應用上真的會很頭疼；我們家的房子倒是沒有這樣的問題，但是相連的六戶就有四戶樓梯是立在整個空間的中間位置、真是令人感到很驚訝。
後續，我們在一年內遭逢了兩次漏水事件、幾乎是整個社區都遭難。
建商檢查後，重鋪了接近 20 戶的屋頂、然後有些住戶窗框漏水、建商也派人來補強了。
最近一次冰雨，又導致了第二次漏水、還有窗框下緣有局部膨脹裂開，難怪有人說在加國購屋要買 3 - 5 年的房子。
我猜，很多問題應該都會發生在前三年吧！！！
加國建築看起來非常典雅美觀。
但是熟悉台灣建築流程的人可能會覺得整體建築架構非常的簡略，而且不是那麼科學；就像我加拿大同學說的「在亞洲住過才會知道原來蓋一般的房子也需要經過結構技師計算強度。」
整個房子從地基、建築結構、管路規劃、電路規劃、整體結構、甚至防水都不是很細緻，但是加國房子整體的外觀看起來還是很不錯。
有朋友告訴我，加國的房子相對把重點架構在防火、電力配置這類跟安全相關的主軸上，比較不會有電力隨意配置或水電偷工的問題；因為在安全跟審核上比較嚴謹、所以成本相對也高很多，因為台灣的民宅如果電線設計不良走火是屋主的責任、但是加國是設計跟施工單位的責任，或許這是一個可以反向思考的部分。
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